Đất phân lô trong dự án: xem gì và hỏi ở đâu

Ba bài trước nói xem đất trước khi mua cần nhìn gì, mua đất có nhà cũ trên đó, và đất thừa kế hoặc chung sổ. Bài này nói loại đất được chào bán nhiều nhất: đất nền phân lô trong dự án.

Nói rõ trước: bài này không phải tư vấn pháp luật. Với giao dịch đáng kể thì phải kiểm tại cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và nhờ người có chuyên môn pháp lý xem hồ sơ. Phần dưới chỉ là những việc người mua tự làm được trước khi tới bước đó.

Kiểm ở đâu, không kiểm ở đâu

• Hỏi cơ quan quản lý đất đai và xây dựng tại địa phương — đây là nguồn duy nhất đáng tin cho phần pháp lý.
• Không kiểm bằng tờ rơi, bản vẽ của người bán, hay lời môi giới.
• Xin văn bản chứ đừng nghe miệng, kể cả khi người trả lời rất chắc chắn.
• Hỏi hàng xóm và người dân quanh đó về lịch sử khu đất — họ biết chuyện mà giấy tờ không ghi.
• Đi cùng người đã mua đất vài lần nếu đây là lần đầu của mình.

Hồ sơ nên hỏi cho rõ

1. Khu đất đã được phép phân lô chưa, và ai là chủ đầu tư đứng tên.
2. Đã có quyết định giao đất và quy hoạch chi tiết chưa.
3. Đất đã chuyển sang đất ở chưa, hay còn là loại khác.
4. Từng nền đã tách thửa và có sổ riêng chưa — đây là câu quan trọng nhất và phải trả lời được bằng giấy.
5. Nếu chưa có sổ thì khi nào có, dựa trên căn cứ gì, và điều đó ghi ở đâu trong hợp đồng.
6. Đất có đang thế chấp không.

Ra tận nơi xem

• Đi tìm đúng lô mình mua, không chỉ xem khu chung — nhờ chỉ mốc thực địa.
• Đối chiếu vị trí lô với bản vẽ: lô góc, lô sát kênh, lô sau trạm điện thì giá trị rất khác nhau.
• Xem hạ tầng thật: đường đã làm tới đâu, có điện nước chưa, thoát nước thế nào.
• Hỏi ai làm hạ tầng và khi nào xong — nhiều khu bán xong rồi đường vẫn là đường đất.
• Đi vào hôm mưa nếu được: ngập và lầy là thứ chỉ hôm mưa mới thấy.
• Xem xung quanh: nghĩa trang, bãi rác, nhà máy, trạm xử lý — mấy thứ này không có trên bản vẽ bán hàng.

Hợp đồng và tiến độ thanh toán

• Xem mình đang ký loại giấy gì: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn, hay thoả thuận đặt chỗ — ba thứ này khác nhau rất nhiều về quyền lợi.
• Tiến độ thanh toán gắn với mốc gì: theo thời gian hay theo tiến độ hạ tầng và pháp lý.
• Điều khoản nếu chậm ra sổ: phạt thế nào, mình có quyền dừng không.
• Điều khoản nếu mình muốn rút, và mất bao nhiêu.
• Đừng trả phần lớn tiền khi chưa có sổ — đây là ranh giới quan trọng nhất.
• Nhờ người có chuyên môn đọc hợp đồng trước khi ký; phí đó rất nhỏ so với số tiền đang bỏ ra.

Dấu hiệu nên dừng lại

1. Giục cọc ngay hôm nay kèm chuyện sắp hết lô đẹp.
2. Không cho xem bản gốc giấy tờ, chỉ cho xem bản chụp.
3. Chỉ có thoả thuận đặt chỗ mà đòi nộp phần lớn tiền.
4. Cam kết lợi nhuận hoặc hứa mua lại với giá cao hơn sau một thời gian.
5. Chở đi xem bằng xe chung và không cho tách đoàn — cách bán này tạo áp lực đám đông.
6. Giá rẻ hơn hẳn mặt bằng khu vực mà không giải thích được vì sao.

Mua để ở khác mua để đầu tư

• Mua để ở thì hạ tầng và tiện ích quyết định: trường học, chợ, y tế, đường đi làm.
• Mua để đầu tư thì tính thanh khoản: bao lâu bán lại được, và bán cho ai.
• Hỏi thật xem khu đó có người ở thật chưa — khu bán hết mà không ai xây là dấu hiệu đáng lưu ý.
• Đừng dùng tiền cần dùng trong hai ba năm tới cho khoản này.
• Không vay vượt khả năng trả dựa trên kỳ vọng giá lên.

Nếu vẫn quyết mua

• Đặt cọc ít khi chưa kiểm xong pháp lý, và ghi rõ điều kiện lấy lại cọc.
• Chuyển khoản vào tài khoản công ty ghi trên hợp đồng, không vào tài khoản cá nhân.
• Giữ toàn bộ giấy tờ, biên lai và tin nhắn ở một chỗ.
• Theo dõi tiến độ định kỳ và ghi lại mỗi lần trao đổi.
• Chỉ tính chuyện xây nhà sau khi đã có sổ đứng tên mình.

Đất nền là kênh nhiều người tham gia và cũng là nơi nhiều người mất tiền. Phần chênh lệch giá không bao giờ đáng để bỏ qua bước kiểm tại cơ quan có thẩm quyền — bước đó tốn một buổi, và nó là bước duy nhất không thay thế được.

Câu hỏi thường gặp