Mua đất có nhà cũ: giữ, sửa hay đập — tính trước khi trả giá
Bài trước nói xem đất trống. Bài này nói trường hợp phổ biến hơn ở khu đã có dân: thửa đất đã có sẵn một căn nhà cũ.
Căn nhà đó có thể là món hời — hoặc là một khoản chi ẩn mà người mua chỉ nhận ra sau khi đã trả tiền.
Ba khả năng, tính cả ba trước khi trả giá
- Giữ và ở luôn — rẻ nhất, nhưng chỉ khả thi nếu nhà còn dùng được thật.
- Sửa lại — hợp khi khung còn tốt và bố trí chấp nhận được.
- Đập đi xây mới — lúc đó căn nhà không cộng thêm giá trị, mà trừ đi chi phí tháo dỡ.
Người bán thường tính căn nhà là giá trị cộng thêm. Người mua nên tự tính xem với mình nó thuộc nhóm nào.
Đánh giá nhanh: nhà này thuộc nhóm nào
Không thay được người có chuyên môn, nhưng mấy dấu hiệu cho biết nên nghiêng hướng nào:
- Nứt lớn ở cột, dầm, hoặc nứt chéo xuyên tường — dấu hiệu kết cấu, phải có người có nghề xem.
- Sàn võng, nghiêng, cửa tự trôi khi mở — nền lún.
- Thấm nặng lan rộng, sắt lộ ra và han gỉ ở dầm hoặc sàn.
- Tuổi công trình và loại kết cấu — nhà xây theo kiểu cũ có giới hạn khi muốn cơi nới.
- Hệ điện nước quá cũ — thường phải làm lại toàn bộ, và đó là khoản không nhỏ.
Ba dấu hiệu đầu là lý do phải thuê người đánh giá trước khi mua, không phải sau.
Chi phí tháo dỡ: hỏi trước, đừng ước
- Phụ thuộc kết cấu, diện tích, số tầng, và đường vào có xe cơ giới tới được không.
- Nhà trong hẻm nhỏ đắt hơn nhiều vì phải làm thủ công và chở đi bằng xe nhỏ.
- Có phần thu hồi được như sắt, cửa, gạch — nhưng đừng tính khoản đó quá lạc quan.
- Còn thủ tục và thời gian, không chỉ tiền.
Nên hỏi báo giá thật từ một hai nơi trước khi chốt mua, để con số này nằm trong bài toán chứ không nằm ngoài.
Ảnh hưởng tới nhà bên: chuyện ít ai nghĩ tới sớm
Ở khu nhà liền kề, tháo dỡ và xây mới đụng ngay tới hàng xóm:
- Tường chung hay tường riêng — cần rõ trước khi làm.
- Nhà bên có thể nứt do rung động khi phá dỡ hoặc do đào móng.
- Nên ghi nhận hiện trạng nhà bên trước khi khởi công — chụp ảnh, và nếu được thì có mặt của họ. Việc này bảo vệ cả hai phía.
- Báo trước và giữ quan hệ tốt; đây là thứ ảnh hưởng tới cả quá trình xây.
Giấy tờ và hiện trạng
- Nhà trên đất có nằm trong giấy tờ không, và hiện trạng có khớp bản vẽ không.
- Phần cơi nới thêm được xử lý thế nào.
- Ranh giới thực tế so với giấy.
- Có ai đang ở, đang thuê không, và cam kết bàn giao thế nào.
Toàn bộ nhóm này cần người có chuyên môn pháp lý; trang này chỉ liệt kê để nhớ hỏi.
Khi nào giữ lại là lựa chọn tốt
Nói cho công bằng, vì không phải nhà cũ nào cũng nên đập:
- Khung và móng còn tốt, chỉ cần làm lại mặt và hệ kỹ thuật.
- Bố trí hiện tại hợp với nhu cầu của mình.
- Cần vào ở sớm, chưa đủ vốn xây mới.
- Nhà có đặc điểm khó làm lại — trần cao, tường dày, cây lâu năm trong sân, hoặc phần đã xây vượt quy định hiện hành mà nếu đập đi thì xây lại không được như cũ.
Điểm cuối đáng hỏi kỹ trước khi đập: có chắc xây mới sẽ được đúng như cái đang có không.
Đưa vào giá mua
- Xác định mình thuộc nhóm nào trong ba khả năng đầu bài.
- Lấy báo giá thật cho việc tương ứng: sửa hay tháo dỡ.
- Cộng thêm khoản dự phòng — nhà cũ luôn có thứ lộ ra khi đục vào.
- Đưa con số đó vào khi thương lượng, kèm căn cứ.
Trình bày bằng con số và báo giá thì cuộc thương lượng khác hẳn với việc chỉ nói nhà cũ rồi.
Cây lớn và công trình phụ trên đất
Ngoài căn nhà, trên thửa còn có thứ khác cũng phải tính:
- Cây thân gỗ lớn — nếu giữ thì phải tính vị trí móng tránh rễ; nếu bỏ thì có chi phí đốn hạ và xử gốc, và cây lớn sát nhà hàng xóm thì việc đốn phải bàn với họ.
- Giếng cũ — cần xử đúng cách chứ không lấp bừa, và nên hỏi người có nghề.
- Bể nước ngầm, hầm phân cũ — thường không hiện trên bản vẽ và chỉ lộ ra khi đào móng.
- Tường rào, chuồng trại, mái tôn — phần này rẻ nhưng vẫn tốn công dọn.
Nên hỏi thẳng người bán về những gì nằm dưới đất, và hỏi cả hàng xóm lâu năm — họ nhớ mảnh đất đó trước kia là gì, thứ mà giấy tờ không ghi.