Đất thừa kế và đất chung sổ: phần khó không nằm ở mảnh đất
Hai bài trước nói xem đất trước khi mua và mua đất có nhà cũ. Cả hai đều nói về mảnh đất. Bài này nói loại đất mà phần khó không nằm ở mảnh đất chút nào: đất của nhà, đất thừa kế, đất nhiều người cùng đứng tên.
Nói rõ ngay: trang này không tư vấn pháp lý. Phần dưới đây là những câu nên hỏi và nên hỏi ai — còn câu trả lời thì phải lấy từ người có chuyên môn và từ cơ quan quản lý ở địa phương.
Việc đầu tiên: xem giấy tờ thật
- Xem bản gốc, không xem ảnh chụp. Nghe hiển nhiên nhưng rất nhiều vụ đi khá xa mới phát hiện giấy tờ không như mô tả.
- Ai đang đứng tên, và đứng tên một mình hay nhiều người.
- Đất đã tách thửa chưa, hay đang chung một sổ với các phần khác.
- Có đang thế chấp hay bị hạn chế gì không.
- Hiện trạng trên đất có khớp với giấy tờ không — nhà xây thêm, ranh đất đã lệch, phần lấn chiếm.
Năm câu này hỏi ở cơ quan quản lý đất đai là ra, và nên hỏi trước khi bàn tới bất cứ chuyện gì khác.
Ai cần đồng ý
- Đất nhiều người đồng sở hữu thì mọi người đều liên quan; thiếu một chữ ký là việc đứng lại.
- Đất thừa kế chưa làm thủ tục thì hàng thừa kế gồm những ai là câu phải hỏi người có chuyên môn, không tự suy.
- Người ở xa, người ở nước ngoài — thủ tục cho họ thường mất thêm thời gian, nên tính từ đầu.
- Người đang có tranh chấp trong nhà thì càng phải nói chuyện sớm, đừng làm xong rồi mới thông báo.
Nguyên tắc gọn: ai có quyền thì phải được hỏi, kể cả khi mình chắc họ sẽ đồng ý. Bỏ qua một người vì nghĩ họ dễ tính là cách nhanh nhất biến một việc hành chính thành một chuyện trong nhà.
Bàn trong nhà thế nào
Đây mới là phần khó thật, và nó không có mẫu:
- Nói sớm, nói với tất cả cùng lúc — nói riêng từng người rồi ghép lại là cách sinh hiểu nhầm.
- Tách chuyện tình cảm khỏi chuyện chia phần. Ai chăm bố mẹ nhiều hơn là chuyện thật và đáng được ghi nhận, nhưng nên nói ra thành lời chứ đừng để nó ngầm quyết định.
- Đưa số liệu ra: diện tích, định giá tham khảo, chi phí thủ tục. Con số làm câu chuyện bớt cảm tính.
- Viết ra những gì đã thống nhất, dù chỉ là biên bản họp gia đình. Trí nhớ mỗi người một khác sau vài năm.
- Người lớn tuổi nên được hỏi ý riêng, không phải giữa đám đông.
Mấy tình huống hay gặp
- Một người đang ở trên đất, những người khác ở nơi khác — người đang ở thường thấy mình có phần hơn, người ở xa thấy mình bị thiệt. Cả hai đều có lý, và nói ra được thì mới bàn được.
- Đã bỏ tiền sửa nhà trên đất chung — nên ghi lại và nói sớm, đừng đợi tới lúc chia.
- Muốn bán nhưng có người không muốn — đây là chỗ cần người có chuyên môn tư vấn, và cần thời gian.
- Đất chưa tách được vì hiện trạng — hỏi cơ quan quản lý xem vướng gì và có cách nào không.
Nếu mua đất từ nhà người khác
Người mua cũng nên biết mấy điều này, vì rủi ro nằm ở phía mình:
- Hỏi đất đã tách sổ riêng chưa — mua chung sổ là mua kèm cả những người đồng sở hữu mà mình không quen.
- Hỏi có bao nhiêu người phải ký, và gặp đủ nếu có thể.
- Cẩn thận với đất thừa kế chưa hoàn tất thủ tục — người bán có thể thật lòng nhưng thủ tục chưa cho phép bán.
- Giấy tay không thay được thủ tục chính thức, dù người bán là chỗ quen.
- Xem hiện trạng ngoài thực địa và đối chiếu ranh với hàng xóm hai bên.
Với đất giá trị lớn thì thuê người có chuyên môn kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc — khoản phí đó nhỏ hơn nhiều so với tiền cọc có thể mất.
Chi phí và thời gian
- Hỏi trước các khoản phải nộp — hỏi cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai, đừng nghe ước lượng truyền miệng.
- Thủ tục thường lâu hơn dự tính, nhất là khi có nhiều người liên quan.
- Thống nhất ai ứng tiền làm thủ tục và khoản đó tính vào đâu.
- Giữ mọi biên lai.
Khi nào cần người có chuyên môn
- Có tranh chấp, dù nhỏ.
- Hiện trạng lệch giấy tờ.
- Nhiều người đồng sở hữu, hoặc có người ở nước ngoài.
- Định bán cho người ngoài — người mua cũng sẽ hỏi mấy câu này, và có sẵn câu trả lời thì bán được giá hơn.
- Khi mình thấy không hiểu một dòng nào đó trong giấy tờ. Đây là lý do đủ, không cần lý do nào khác.
Chi phí tư vấn cho một mảnh đất nhỏ hơn nhiều so với một sai sót thủ tục — và nhỏ hơn rất nhiều so với một mâu thuẫn trong nhà kéo dài mấy năm.